修繕積立金とは毎月いくら払う仕組みと注意点

修繕積立金とは毎月の支払いの仕組み

新築時の安い金額のまま払い続けると、将来100万円超の一時金請求が届くことがあります。

修繕積立金とは毎月の支払いの基本的な仕組み

修繕積立金とは、マンションの外壁・屋上・エレベーターなど共用部分の大規模修繕に備えて、区分所有者（各部屋のオーナー）が毎月一定額を積み立てるお金です。 自分の部屋のリフォームに使うものではなく、建物全体の「共用部分の維持・修繕」が目的である点が重要です。 s-mankan(https://www.s-mankan.com/information/8988/)

管理費と混同されやすいですが、目的がまったく異なります。

項目	管理費	修繕積立金
目的	日々の管理・清掃・設備維持	将来の大規模修繕工事の積立
使われるタイミング	毎月の運営費として随時	数十年単位の大規模修繕時
返還	なし	なし（管理組合が解散しない限り）
支払義務	区分所有者に義務あり	区分所有者に義務あり

管理組合が解散しない限り、支払った修繕積立金は返還されないのが原則です。 これはマンション標準管理規約にも明記されており、「自分が売却しても戻ってこない」という性質があります。 nta.go(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/12.htm)

つまり、長期的な視点で考える必要があります。

修繕積立金の毎月の相場と築年数別の目安

国土交通省「マンション総合調査（令和5年度）」によると、修繕積立金の全国平均は月13,054円（駐車場使用料等からの充当額を除く）です。 首都圏では70㎡換算で月9,152円（2024年・前年比＋4.8%）と3年連続で上昇しています。 s-mankan(https://www.s-mankan.com/information/8199/)

総戸数ごとの相場も参考にしておきましょう。

• 31〜50戸のマンション：月平均 12,952円
• 51〜75戸のマンション：月平均 10,581円
• 76〜100戸のマンション：月平均 11,535円

shuken-renovation(https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/no656/)

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安を専有面積1㎡あたり月250〜330円程度としています。 70㎡の部屋であれば、月17,500〜23,100円が適切な水準ということになります。現在の積立額がこれより大幅に低い場合は、将来的な値上げや一時金の可能性を覚悟しておく必要があります。 city.yokohama.lg(https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal/info/column20260330.html)

これが原則です。

修繕積立金の毎月の徴収方式が2種類ある落とし穴

修繕積立金の徴収方式には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類があります。 多くの新築マンションでは、販売時の月額負担を低く見せるために段階増額積立方式が採用されています。 s-mankan(https://www.s-mankan.com/information/564/)

段階増額方式の仕組みは要注意です。

• 🏠 均等積立方式：最初から必要額を均等に積み立てる。毎月の額は高めだが将来の増額がない
• 📈 段階増額積立方式：最初は低額に抑えて、将来的に段階的に値上げしていく。販売資料では月1万円でも、10年後に1.8倍になる可能性がある

国土交通省：段階増額積立方式を採用しているマンションへの指針（PDF）

段階増額から均等積立方式への切り替えを国土交通省が推奨している点も、覚えておいてください。 mlit.go(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001766343.pdf)

修繕積立金を毎月払わないとどうなるか　法的リスクの現実

修繕積立金の支払いを滞納すると、督促→訴訟→競売という流れで法的手続きが進みます。 「少し遅れてもいいだろう」という軽い気持ちが、最終的に自分のマンション部屋を失う事態につながりかねません。 sbi-efinance.co(https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/column/maintenance_costs_cannot_be_paid/)

怖いところですね。

具体的な流れはこうです。

• ① 管理組合から督促状が届く
• ② 管理組合が民事訴訟を提起する
• ③ 裁判所から支払い命令が下りる
• ④ 差し押さえ手続きへ（給与・預金・マンション本体）
• ⑤ 最終的にマンションが競売にかけられる

sbi-efinance.co(https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/column/maintenance_costs_cannot_be_paid/)

また、区分所有法第7条により、管理費・修繕積立金には先取特権が認められており、他の債権者より優先的に弁済を受けられる強力な権利が管理組合に与えられています。 支払いが困難になった場合は、督促状が届く前に管理組合に相談することが重要です。滞納が5年間放置されると時効が成立し、管理組合側が回収できなくなる問題も生じます。 innovelios(https://www.innovelios.com/column/failure-to-pay-management-fees/)

修繕積立金の毎月の積立が足りないマンションの独自リスク

実は、全国的に修繕積立金が不足しているマンションの問題は「危機的状況」とも表現されています。 近年の建材・人件費の高騰により、当初の長期修繕計画で想定していた費用を大幅に超えるケースが増えているためです。 city.yokohama.lg(https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal/info/column20260330.html)

これは他人事ではありません。

積立金が不足した場合、マンション住民が取り得る選択肢は主に2つです。

• 💸 毎月の積立金を増額する：総会で住民の同意を得て、月々の支払額を引き上げる方法。全員合意が必要なため難航することも多い
• 🏦 修繕積立一時金を徴収する：大規模修繕前に一戸あたり数十万円〜100万円超の一時金を追加徴収する方法。突然の高額請求に対応できない住民が出るリスクがある

リフォームを考えている方にとって気をつけたいのが、専有部分（自室）のリフォームと修繕積立金の使い道の混同です。修繕積立金はあくまで共用部分の修繕に充当されるため、自室のリフォーム費用は全額自己負担になります。 月々の修繕積立金に加えて、将来的な室内リフォームの資金計画を別途立てておくことが賢明です。 ranks-realestate(https://www.ranks-realestate.com/blog/entry-682682/)

積立金不足のマンションを購入してしまうと、入居後すぐに高額な一時金請求を受けるリスクがあります。 マンション購入時には物件価格だけでなく、長期修繕計画と修繕積立金の積立状況を必ず確認することが、将来の家計を守る大切なチェックポイントになります。 s-mankan(https://www.s-mankan.com/information/8197/)

確認が条件です。

横浜市：マンション大規模修繕でよくあるトラブルと対策（公式コラム）

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