専有部分とはマンションのどこか・リフォームの注意点まとめ

専有部分とはマンションのどこか・範囲と境界を正しく知る

専有部分だと思っていたバルコニーをリフォームすると、原状回復費用が100万円を超えることがあります。

専有部分とはマンションにおける区分所有法上の定義

マンションは法律上、「専有部分」と「共用部分」の2つに明確に分けられています。この区分の根拠となるのが区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）で、第2条において「専有部分」を「区分所有権の目的たる建物の部分」と定義しています。 iqrafudosan(https://iqrafudosan.com/channel/senyububun)

わかりやすく言うと、専有部分とは「部屋番号がついた住戸の内側の空間」のことです。 構造上・利用上において独立した空間であること、つまり他の住戸や共用スペースと壁などで区切られており、かつ出入り口やトイレなど単独で住居として使える設備がある部分が対象です。 mansionkanrinozyouhouya(http://www.mansionkanrinozyouhouya.com/?p=141)

つまり「室内＝専有部分」が基本です。

ただし、同じ「室内」でも、床・壁・天井の「仕上げ材（壁紙、フローリングなど）は専有部分」ですが、その下のコンクリート躯体は共用部分になります。 標準管理規約では、天井・床・壁はコンクリート躯体の内側の面（上塗り）から専有部分とする「上塗り説」が採用されています。 mansionkanrinozyouhouya(http://www.mansionkanrinozyouhouya.com/?p=141)

専有部分の主な範囲

• 壁紙（クロス）・床材（フローリング、カーペット、畳）・天井仕上げ材
• 室内の間仕切り壁（ただし構造壁を除く）
• 浴室・キッチン・洗面台などの設備機器
• 玄関ドアの「室内側の塗装部分」と「鍵」
• 各住戸専用の電気配線・給湯器（躯体の内側にある部分）

これだけ覚えておけばOKです。

専有部分と共用部分の境界線・マンションで誤解が多い箇所

「自分の部屋のものは自分のもの」という感覚は、マンションでは通用しないことがあります。特に誤解されやすいのが下記の場所です。 shinwaclimb(https://www.shinwaclimb.jp/blog/5792/)

❌ 専有部分ではない・よくある誤解箇所

場所	実際の扱い	注意点
バルコニー・ベランダ	共用部分（専用使用権あり）	避難経路のため物置設置も禁止の場合あり
玄関ドア（外側）	共用部分	内側の塗装と鍵のみ専有部分
窓サッシ・窓ガラス	共用部分	サッシ交換は原則不可（内窓は可）
躯体（コンクリート）	共用部分	穴あけは基本的に禁止
パイプスペース内の立管	共用部分	枝管（各戸分岐後）は専有部分

バルコニーは各住戸に付属しているように見えますが、非常時の避難経路として機能するため、法律上は共用部分と位置づけられています。 隣戸との仕切り板（隔て板）は緊急時に突き破って逃げることが想定されており、大型の物置や荷物を置いて通路を塞ぐことは認められていません。 nextmankan(https://www.nextmankan.com/2018/05/05/%E5%B0%82%E6%9C%89%E9%83%A8%E5%88%86%E3%81%A8%E5%85%B1%E7%94%A8%E9%83%A8%E5%88%86/)

窓サッシは外観に関わります。

サッシの交換が自由にできると建物の統一感が失われてしまうため、管理組合の管轄となっています。 ただし、室内側に内窓を設置する「二重サッシ工事」であれば、専有部分内の工事として認められるケースが多く、断熱性・防音性の向上に効果的です。 aiwasan-baibai(https://www.aiwasan-baibai.com/blog/renovation-kiyaku/)

専有部分のマンションリフォームで管理規約が制限する3つのポイント

専有部分だからといって自由にリフォームできるわけではありません。管理規約には、住民同士の生活を守るためのルールが細かく定められています。 aiwasan-baibai(https://www.aiwasan-baibai.com/blog/renovation-kiyaku/)

① 床材の遮音等級制限

多くのマンションでは、下階への騒音を防ぐために床材の遮音等級を規定しています。 一般的に「L-45」や「L-40」といった遮音等級が求められており、これを満たさないフローリング材への変更は認められません。 カーペット貼りの古いマンションをフローリングに変えたい場合は、遮音マット付きの製品を選ぶ必要があります。 mr.tokyu-com.co(https://mr.tokyu-com.co.jp/point.html)

遮音等級は見落としがちです。

フローリングメーカーの製品カタログには遮音等級が明記されているため、リフォーム前に管理規約の指定等級と照合しておきましょう。 近隣の承諾まで求めるマンションも存在し、書類不備で工事が止まるケースもあります。 mr.tokyu-com.co(https://mr.tokyu-com.co.jp/point.html)

② 躯体への穴あけ禁止

柱や梁、コンクリート壁（躯体）への穴あけは、建物の耐久性に直結するため原則禁止です。 エアコンの新規設置や換気設備の追加を考えている場合、既存の穴（スリーブ）の位置と数で設置可能な場所が決まります。 aiwasan-baibai(https://www.aiwasan-baibai.com/blog/renovation-kiyaku/)

エアコンの台数も規約次第です。

ラーメン構造のマンションでは、直径100mm以下のスリーブ穴であれば管理組合が許可するケースもありますが、壁式構造では厳しく制限されます。 リフォーム計画の前に管理組合へ確認するのが確実です。 aiwasan-baibai(https://www.aiwasan-baibai.com/blog/renovation-kiyaku/)

③ 水回りの位置変更制限

キッチンや浴室の位置を大きく移動する間取り変更は、排水管の勾配や配管経路の問題で実現しないことがあります。 特にマンションの排水管は共用の立管に接続されているため、移動できる距離に限界があります。 mr.tokyu-com.co(https://mr.tokyu-com.co.jp/point.html)

水回り移動は3メートルが目安です。

一般的にキッチンや洗面台などの水回りを移動できる距離は、既存の排水管から約3メートル以内とされています。これを超えると排水に必要な勾配が確保できなくなります。 事前に管理会社や施工業者に「排水管の現状と移動可能距離」を確認してもらうと計画がスムーズです。 mr.tokyu-com.co(https://mr.tokyu-com.co.jp/point.html)

専有部分と配管の境界・マンションで修繕費用を左右する盲点

配管の「専有」か「共用」かは、水漏れなどのトラブル発生時に修繕費用の負担先を決める重要なポイントです。 これを知らないと、管理組合が負担すべき費用を自分で払ってしまうミスが起こります。 sjsmdn.co(https://www.sjsmdn.co.jp/apartment02/)

給水管・排水管の境界ライン

• 給水管：水道メーターまでが共用部分、メーターから先（各蛇口まで）が専有部分

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• 排水管：パイプスペース内の立管は共用部分、そこから枝分かれした各住戸の横引き管は専有部分

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• ガス管：ガスメーターまでが共用部分、その先は専有部分

境界線は「メーター」が目安です。

たとえば台所の排水管から水漏れが発生した場合、それが立管（共用）か横引き管（専有）かで責任の所在が変わります。 専有部分内の配管トラブルは区分所有者が修繕費を全額負担しなければならないため、築20年以上の中古マンションを購入する際は、配管の老朽化状況を確認することが重要です。 baibai.answerclub.co(https://baibai.answerclub.co.jp/blog/9889/)

配管の寿命は築25〜30年が目安と言われており、水漏れ事故のリスクが高まります。購入前のインスペクション（建物調査）で配管状態をチェックしておくと、後の大出費を防ぐことができます。これは使えそうです。

専有部分のリフォーム・マンションで管理組合へ申請が必要な手順

専有部分のリフォームであっても、工事前に管理組合への申請と承認が必要なのが原則です。 「部屋の中だから自由にできる」と思って無断で工事を進めると、完成後に原状回復を求められるリスクがあります。 rcode(https://rcode.jp/column/892/)

標準的な申請フロー

1. 管理規約・使用細則でリフォーム可能範囲と制限を確認する
2. 施工業者に図面・仕様書・工程表を作成してもらう
3. 管理組合の理事長へ書面で工事申請書を提出する

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4. 管理組合から書面での承認を得る
5. 工事開始の前に近隣住戸（特に上下階・両隣）へ挨拶と工事内容の説明を行う
6. 工事完了後、完了報告書を管理組合へ提出する

申請書類の準備は施工業者に任せるのが一般的です。ただし、規約違反かどうかの判断は施主自身の責任になる点は覚えておきましょう。 rcode(https://rcode.jp/column/892/)

手続きには2〜4週間かかることもあります。

管理組合の理事会は月1回程度しか開催されないケースが多く、承認まで時間がかかることがあります。 リフォームの着工日は、申請承認が下りてから設定するのが安全です。余裕を持ったスケジュール計画が、トラブル防止につながります。 aiwasan-baibai(https://www.aiwasan-baibai.com/blog/renovation-kiyaku/)

以下のリンクは、マンション標準管理規約（国土交通省）の原文と解説です。専有部分と共用部分の定義、リフォームに関する規制の公式根拠として参考にしてください。

国土交通省：マンション標準管理規約（単棟型）および同コメント

以下のリンクでは、区分所有法の条文をもとに専有部分・共用部分の法的定義を確認できます。リフォーム計画の前に法律面を把握したい方に役立ちます。

e-Gov法令検索：建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）

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