共用部分とはマンションの基本と知らないと損する境界線

共用部分とはマンションのどこを指すのか

自分で買ったマンションなのに、室内の一部が「自分のものではない」と言われたら信じられますか？

共用部分とはマンションにおける法律上の定義

マンションの「共用部分」は、法律で明確に定義されています。建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第2条第4項によると、共用部分とは「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び規約により共用部分とされた附属の建物」のことです。 つまり、シンプルに言うと「自分だけのものでない部分＝共用部分」です。 iqrafudosan(https://iqrafudosan.com/channel/kyouyoububun)

共用部分には大きく分けて2種類あります。 iqrafudosan(https://iqrafudosan.com/channel/kyouyoububun)

- 法定共用部分：廊下・階段・エレベーター・外壁・屋根など、構造上当然に共用になる部分
- 規約共用部分：管理人室・集会室・駐輪場など、本来は専有部分にもなりうるが、管理規約で共用と定めた部分

法定共用部分は登記簿に記載がなくても自動的に共用扱いになります。 一方、規約共用部分は登記簿の表題部に「共用部分である旨」の登記が必要です。ここは意外と知られていない点です。 iqrafudosan(https://iqrafudosan.com/channel/kyouyoububun)

共用部分は区分所有者全員で所有し、その持ち分は専有面積の割合に応じて決まります。 「みんなのもの」というイメージで理解するとわかりやすいですね。 homes.co(https://www.homes.co.jp/words/k2/525000441/)

共用部分とはマンション室内のどこまでかを具体的に解説

「自分の部屋の中なのに共用部分なの？」と驚く人は多いです。 実は、室内にも共用部分は存在します。これが知られていない。 miraikachiken(https://www.miraikachiken.com/column/201111_column_01/)

室内の共用部分の代表例はこちらです。 repco.gr(https://repco.gr.jp/knowhow/checklist/check3)

| 場所 | 専有 or 共用 | ポイント |
|------|-------------|---------|
| 壁紙・床材 | 専有部分 | リフォーム自由 |
| コンクリート躯体 | 共用部分 | 撤去・変更不可 |
| 窓サッシ | 共用部分 | 交換原則不可 |
| 玄関ドア（外側） | 共用部分 | 交換不可 |
| 玄関ドア（内側） | 専有部分 | 色塗り替えは可能 |
| バルコニー | 共用部分（専用使用権あり） | 大型物の設置不可 |
| パイプスペース | 共用部分 | 移動・変更不可 |
| 火災感知器 | 共用部分 | 取り外し厳禁 |

コンクリートの壁や床スラブは構造躯体であるため、たとえ室内の見えない部分でも共用部分の扱いです。 天井板を外して天井高を上げる工事は可能ですが、上階住戸の配管が通っていないかの確認が必要になります。 repco.gr(https://repco.gr.jp/knowhow/checklist/check3)

共用部分とはマンションのバルコニー・窓サッシをどう扱うか

バルコニーは「自分専用」に使えるのに、法律上は共用部分です。 これが「専用使用権が認められた共用部分」という概念です。 yokosoh.co(https://www.yokosoh.co.jp/index.php/magazines/149)

- ウッドデッキの設置は管理規約の確認が必須。避難ハッチを塞ぐものは絶対NG
- 大型プランターや物置の設置は、避難経路をふさぐとして禁止されるケースが多い
- バルコニーの防水工事などは、通常は管理組合が大規模修繕で行う
- 床の汚れが気になっても、床材の張り替えは共用部分への工事になるため原則不可 anabuki-m(https://anabuki-m.jp/%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%BC%E3%83%A0/51999/)

窓サッシも同様に共用部分です。 窓ガラスが破損しても、勝手に交換するのではなく管理組合に報告するのが正しい手順です。「自分の部屋の窓なのに」と思いがちですが、そこが共用部分の落とし穴です。 logrenove(https://www.logrenove.jp/basic/364/?p=364)

ただし、既存の窓（サッシ）の内側に「インナーサッシ（内窓）」を追加することは専有部分への工事として認められます。 断熱や防音を目的にリフォームしたい場合は、インナーサッシが有効な選択肢です。これは使えそうです。 anabuki-m(https://anabuki-m.jp/%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%BC%E3%83%A0/51999/)

参考：マンションのリフォームでできること・できないことをSUUMOが詳しくまとめています。窓・バルコニー・配管それぞれの可否が図解付きで確認できます。

共用部分とはマンションの修繕費用はだれが負担するのか

共用部分が壊れたとき、修理費用は誰が払うのかという問題が出てきます。 原則は「共用部分の修繕は管理組合の負担」です。これが基本です。 miraikachiken(https://www.miraikachiken.com/column/201111_column_01/)

ところが「専用使用部分」（バルコニーなど）の修繕は少し複雑です。 miraikachiken(https://www.miraikachiken.com/column/201111_column_01/)

- 管理組合負担：劣化・経年変化など通常の使用では防げない損傷
- 区分所有者（個人）負担：日常的な使い方の中での破損・汚損

たとえばバルコニーの手すりがサビで腐食した場合は管理組合負担ですが、自分でバルコニーに重いものを置いて床を傷つけた場合は自己負担になるケースが多いです。 「共用部分だから絶対に管理組合が直してくれる」とは限りません。 miraikachiken(https://www.miraikachiken.com/column/201111_column_01/)

また、原因箇所が不明な場合は区分所有法第9条の規定により「共用部分が原因とみなす」として管理組合負担になるというルールもあります。 これは知っておくと損をしないポイントです。 miraikachiken(https://www.miraikachiken.com/column/201111_column_01/)

修繕や管理費の詳細については、自分のマンションの管理規約を確認するのが一番確実です。管理規約は入居時に渡される書類の中に入っていますが、もし手元にない場合は管理会社に問い合わせると再発行してもらえます。

参考：専有部分・専用使用部分・共用部分の費用負担の考え方をわかりやすく解説した記事です。

知らないと損！ややこしい「専有部分」と「共用部分」の区分け｜未来価値研究所

共用部分とはマンションのリフォーム前に確認すべき管理規約のポイント

「法律で決まっていること」と「マンションごとのルール」は別物です。 管理規約はマンションによって異なり、一般的な常識が通じないケースが多々あります。これに注意すれば大丈夫です。 anabuki-m(https://anabuki-m.jp/%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%BC%E3%83%A0/51999/)

リフォーム前に管理規約で確認すべき項目をまとめます。 yukipro(https://yukipro.jp/column/13027/)

- 工事できる時間帯・曜日：土日・祝日は工事禁止のマンションが多い
- 使用禁止の建材：フローリングの遮音等級（L-45やL-40など）が指定されている場合がある
- 工事前の届け出：管理組合への事前申請が必要なマンションがほとんど
- 共用部分の養生ルール：エレベーターや廊下の養生方法が細かく決められていることも

届け出なしで工事を始めると、管理組合から工事中止を命じられるリスクがあります。 最悪の場合、原状回復を求められて工事費用が二重にかかる事態にもなりえます。厳しいところですね。 yukipro(https://yukipro.jp/column/13027/)

フローリングの遮音等級については、L値（数字が小さいほど遮音性が高い）の指定が管理規約にある場合が多いです。たとえばL-45以下を指定するマンションでは、それより遮音性の低い製品は使用禁止です。リフォーム業者に相談するときは、管理規約のコピーを最初から持参するのが一番スムーズです。

参考：マンションリフォームにおける管理規約の注意点と確認事項を詳しくまとめたページです。

リフォームできる範囲｜マンションリフォーム推進協議会

| 項目 | 管理規約 | 使用細則 |
| ------ | --------------- | ------------------ |
| 性格 | 基本ルール（最上位） | 管理規約を補完する細則 |
| 変更の難易度 | 特別決議（4分の3以上） | 普通決議（過半数）でも可 |
| 記載内容例 | 共用部分の定義、管理費の決め方 | 床材の等級、工事時間帯、ペットの種類 |
| 法的拘束力 | ある（区分所有法に基づく） | ある（管理規約に準じる） |

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