区分所有法とは簡単にわかるリフォームの基本ルール

区分所有法とは、簡単にわかるリフォームの基本ルール

自室の壁を勝手に壊してリフォームすると、裁判で原状回復を命じられる可能性があります。

区分所有法とは何か、マンションと一戸建ての違い

区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」といい、1962年（昭和37年）に制定された法律です 。マンションのように、一棟の建物の中に複数の独立した住戸が存在し、それぞれが別々の所有権の対象となる場合のルールをまとめたものです 。 authense(https://www.authense.jp/realestate/column/management-association/11/)

一戸建て住宅の場合は、建物も土地もすべて所有者一人の判断で自由に使えます。これが基本です。しかしマンションの場合、「自分の部屋」だけでなく廊下・エレベーター・外壁といった部分を他の住民と共有しているため、通常の所有権とは違う複雑な権利関係が生まれます 。 hibiki001(https://hibiki001.com/?p=201)

この法律が生まれた背景には、日本では分譲マンションという居住形態の経験が少なく、管理費の負担・共用空間の使い方・ペット飼育などをめぐる膨大なトラブルが生じたことがあります 。つまり「みんなが住む建物」のルール整備が急務だったわけです。 hibiki001(https://hibiki001.com/?p=201)

リフォームに興味がある方が区分所有法を知っておく理由は明確です。知らないまま工事を進めると、後から差し止めや原状回復費用の請求を受けるリスクがあります。

項目	一戸建て	マンション（区分所有）
建物所有権	所有者が単独で保有	専有部分のみ単独所有
共用部分	なし	廊下・外壁・構造壁など全員共有
リフォームの自由度	基本的に自由	専有部分のみ・管理規約の承認が必要
意思決定の方法	所有者単独で決定	管理組合の集会（総会）で決議

区分所有法の専有部分と共用部分、リフォームで境界線を理解する

- ✅ 専有部分（リフォーム可）：フローリング、クロス、非構造の間仕切り壁、浴室・キッチン設備
- ❌ 共用部分（原則リフォーム不可）：構造壁、玄関ドア本体、アルミサッシ、バルコニー手すり、外壁

境界線が原則です。迷ったら管理規約を確認するのが確実です。

参考：マンション専有部分リフォームの注意点（幻冬舎ゴールドオンライン）

区分所有法とリフォーム申請、管理組合の承認なしは違反になる

専有部分のリフォームであっても、多くのマンションでは管理組合の理事長への事前申請と書面による承認が必要です 。これはマンション標準管理規約第17条に基づくルールで、フローリングの張り替えやエアコン・IH設置なども対象になります。 city.hiroshima.lg(https://www.city.hiroshima.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/718/22380.pdf)

「自分の部屋なのに、なぜ申請が必要なの？」という疑問は当然です。理由は工事の影響が共用部分に及ぶケースが多いからです 。フローリングの張り替えは階下への騒音に影響し、IH設置は建物全体の電気容量にも関わります。 city.hiroshima.lg(https://www.city.hiroshima.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/718/22380.pdf)

承認を受けずに工事した場合、管理組合から是正勧告・差し止め・原状回復措置が取られることがあります（マンション標準管理規約67条）。原状回復工事の費用は違反者の全額負担です。痛いですね。 city.hiroshima.lg(https://www.city.hiroshima.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/718/22380.pdf)

申請に必要な書類は設計図・仕様書などで、理事長が理事会の決議を経て承認・不承認を判断します 。工事前に余裕を持って申請するのが基本です。リフォーム業者を選ぶ際は、マンション規約の確認と申請サポートをしてくれる業者を選ぶと安心です。 city.hiroshima.lg(https://www.city.hiroshima.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/718/22380.pdf)

参考：専有部分の修繕を行うときの留意点（広島市）

https://www.city.hiroshima.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/718/22380.pdf

区分所有法の共用部分変更と総会決議、リフォーム工事に必要な多数決の仕組み

共用部分の形状や機能を変える工事（「変更」）は、区分所有法17条1項により、区分所有者と議決権の各4分の3以上の特別多数決議が必要です 。これは出席者だけでなく全区分所有者の4分の3なので、大規模なマンションほどハードルが高くなります。 mlit.go(https://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18/09.pdf)

これは使えそうです。自分が望むリフォームが共用部分に及ぶ場合、「住民の4分の3以上の賛成」という高いハードルを越えないと実現しないということです。

工事の種類	必要な決議	例
専有部分のリフォーム	管理組合への事前申請・承認	内装工事・水回り改修
共用部分の軽微変更	普通決議（過半数）	LED照明への交換
共用部分の大規模変更	特別決議（3/4以上）	外壁リノベーション・エレベーター新設
建て替え	特別決議（4/5以上）	建物全体の建て替え

建て替え決議だけはさらに厳しく、5分の4以上の賛成が必要です 。つまり1棟あたり20%の反対者がいるだけで否決されるということですね。 ja.wikipedia(https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E7%AD%89%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%B3%95%E5%BE%8B)

区分所有法とは知っておきたい「共同の利益に反する行為」のリフォーム実例

区分所有法6条1項は「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と定めています 。これがリフォームに直結します。 pref.nara.lg(https://www.pref.nara.lg.jp/n154/31307.html)

実際に問題になった事例として、2戸を所有する区分所有者が隣接住戸の間にある隔壁（共用部分）を無断で撤去したケースがあります 。「構造計算上強度は落ちていない」と主張しても認められず、区分所有法57条1項に基づき原状回復工事を命じられました。 mansion.co(https://www.mansion.co.jp/post/qa/law202301)

隔壁の撤去は共用部分の変更に該当し、本来は総会の特別決議が必要です 。手続きを踏まなかった時点で「共同の利益に反する行為」と判断されます。手続きが条件です。 mansion.co(https://www.mansion.co.jp/post/qa/law202301)

違反者に対して管理組合が取れる措置は段階的です ： pref.nara.lg(https://www.pref.nara.lg.jp/n154/31307.html)

- 📋 共同の利益に反する行為の差し止め請求
- 🚪 専有部分の使用禁止請求（特別決議・3/4以上）
- 🔨 区分所有権の競売請求（特別決議・3/4以上）
- 📦 占有者に対する引渡し請求（特別決議・3/4以上）

最悪のケースでは、区分所有権（自分の部屋の所有権）そのものを競売にかけられる可能性があります。リフォーム前に管理規約と工事範囲の確認が不可欠です。

参考：共同の利益に反する行為をする区分所有者への対応（弁護士事務所）

https://fudosan-lawyer-akiyama.com/apartment/apartment-2/

参考：義務違反について（奈良県公式）

https://www.pref.nara.lg.jp/n154/31307.html

区分所有法とは改正の動向と、リフォームに関わる今後の注意点

意外ですね。「老朽化マンションは建て替えできない」という常識が、法改正で覆る可能性があるわけです。これはリフォームではなく建て替えを選択肢に入れざるを得ないケースにつながります。

リフォームを検討している方にとって重要なのは、「今の規約で動くのか、改正後の規約を待つのか」の判断です。管理組合と定期的にコミュニケーションを取り、総会議事録を確認しておくことが有効な対策です。マンション管理士や区分所有法に詳しいリフォーム業者に相談するのも一つの手段です。

参考：管理組合が知っておきたい「区分所有法」とは（Authense法律事務所）

https://www.authense.jp/realestate/column/management-association/11/

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