住宅ローン借り換え費用の相場と節約術を徹底解説

住宅ローン借り換え費用の相場と内訳を徹底解説

借り換え費用を「安く抑えられる」と思って動き出したのに、実際には借入額の約3%もの費用が別途かかっていた——そんな落とし穴にはまる人が後を絶ちません。

住宅ローン借り換え費用の相場：総額30〜100万円が目安

住宅ローンを借り換える際にかかる費用の総額は、一般的に30万円〜100万円程度が目安とされています 。借入金額を基準にすると、借入額の約3%という計算が現実に近いとされており 、たとえば2,000万円を借り換える場合、最低でも39万円、金融機関によっては66万円以上かかることもあります 。 loan.saisoncard.co(https://loan.saisoncard.co.jp/column/list/loan-refinancing-fees.html)

費用の大きさに驚く人は多いですが、こうした費用がかかる理由は「新しいローンを組む手続き費用」と「古いローンを完済する手続き費用」の2種類が同時に発生するためです 。つまり、借り換えは実質的に「新規ローンの契約」と「旧ローンの解約」の2つを同時に行う行為です。これが基本です。 eloan.co(https://www.eloan.co.jp/home/times/kininaru/62/)

リフォームを視野に入れている人にとって、この費用は計画に大きく影響します。費用を事前に試算してから動き出すことが原則です。

住宅ローン借り換え費用の内訳：融資手数料・登録免許税・司法書士報酬

借り換え費用を構成する主な項目は以下のとおりです 。 sbishinseibank.co(https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol34.html)

費用の種類	相場・計算式	メモ
融資手数料（定率型）	借入額 × 2.2%	現在の主流。2,000万円なら44万円
融資手数料（定額型）	3万〜5万円	手数料は安いが金利が高めに設定される
登録免許税	借入額 × 0.4%	新規購入時の軽減措置が借り換えには使えない
司法書士報酬	約6万〜12万円	金融機関指定の場合が多く値引き交渉は困難
印紙代	1万〜2万円	電子契約なら0円
その他登記関係費用	約2.5万〜3万円	交通費・通信費・謄本代などの合計
全額繰り上げ返済手数料	数千〜数万円（無料の銀行もあり）	ネット銀行は無料ケースが多い

費用の中でもとくに見落としがちなのが、登録免許税の軽減措置が借り換えには適用されないという点です 。新規住宅購入時は税率が0.4%→0.1%に下がる減税措置がありますが、借り換えの場合は対象外のため、初回ローン時より登録免許税が高くなります。意外ですね。

もう1つの注意点が司法書士報酬の扱いです。大半の金融機関では司法書士が指定されており、値引き交渉は実質できません 。auじぶん銀行の2,000万円シミュレーションでも、登記関連費用だけで16.5万円に達した実績があります 。費用の内訳確認が条件です。

住宅ローン借り換えがお得になる相場の条件とタイミング

借り換えで費用を上回るメリットが出るかどうかは、3つの条件が揃うかどうかで判断します 。 sbishinseibank.co(https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol34.html)

- 💡 金利差が1%以上ある
- 💡 ローン残高が1,000万円以上ある
- 💡 返済期間が10年以上残っている

たとえば残高1,500万円・金利1%差・残期間15年の場合、借り換えにより総支払額が100万円以上削減できるケースもあります。費用30〜60万円を差し引いても十分に元が取れる計算になります。

タイミングも重要です。固定金利の特約期間（たとえば当初10年固定）が終了して金利が上がる前が狙い目です 。また、変動金利のまま金利上昇局面に入ってきた現在のような状況は、固定金利への切り替えを含めた借り換えを検討するよいタイミングとも言えます 。これは使えそうです。 smbc.co(https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/karikae-timing/)

借り換え後に返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の適用が受けられなくなる点にも注意しましょう 。借り換え後の残余期間の確認が必須です。 sbishinseibank.co(https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol34.html)

住宅ローン借り換え費用を安くする節約テクニック

費用を抑えるために取れる手段はいくつかあります。知っているかどうかで数万〜数十万円の差が生まれます。

- 🏦 ネット銀行を選ぶ：ソニー銀行や楽天銀行など一部のネット銀行では、電子契約で印紙代0円、全額繰り上げ返済手数料も無料になるケースがある
- 📄 電子契約を活用する：借入額1,000万〜5,000万円の場合、紙の印紙代は20,000円。電子契約にするだけでこれが丸々削減できる sbishinseibank.co(https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol34.html)
- 🔄 定率型か定額型かを慎重に選ぶ：定額型は初期費用が安い反面、金利が高く設定されるため、繰り上げ返済を予定していない限り総支払額で損をする場合がある
- 💸 繰り上げ返済予定があるなら保証料「一括前払い方式」を選ぶ：繰り上げ返済をした分の保証料が返金されるため、長期的なコスト削減につながる sbishinseibank.co(https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol34.html)
- 🏠 複数の金融機関で同時に仮審査する：同じ2,000万円の借り換えでも、金融機関によって総費用は19万円〜66万円超と大きな開きがある

借り換え費用はローンに組み込んで支払うことも可能です 。手元の現金が大きく減ると、リフォーム費用や突発的な出費に対応できなくなるリスクがあります。ローンへの上乗せを検討する場合は、月々の返済額増加と利息の増加分もセットで計算しておきましょう。

借り換えシミュレーターを使うと複数行の比較が一度にできて便利です。

住宅ローン借り換えの最適なタイミングを三井住友銀行が解説（具体例付き）

リフォームローンとの組み合わせで借り換え費用を賢く活用する独自視点

リフォームに興味がある人にとって、住宅ローンの借り換えは「費用を払うだけ」ではなく、リフォーム費用を一緒にまとめる絶好の機会でもあります。これが原則です。

「リフォーム一体型借り換えローン」という商品が存在し、既存の住宅ローン残高にリフォーム費用を上乗せして一本化できる仕組みです 。通常のリフォームローンは金利が2〜4%程度と高めですが、住宅ローンへの組み込みなら変動0.3〜0.5%台の低金利が適用されるケースもあります。金利差は大きいですね。 nikkensosha.co(https://nikkensosha.co.jp/blog/detail/20250115170208/)

たとえばリフォーム費用が200万円かかる場合、リフォームローン単独（金利3%・10年）では総利息が約32万円になります。一方で住宅ローンに組み込んで金利0.5%・20年返済にすれば、総利息は約10万円程度に抑えられます。つまり22万円もの差になります。

ただし注意点もあります。住宅ローンに組み込むと返済期間が伸びるため、老後の返済負担が増えるリスクも生まれます。リフォームの規模（100万円以下の小規模か、500万円超の大規模かなど）によって、単独ローンとどちらが有利かが変わります。費用比較は必須です。

リフォームを予定しているなら、借り換えの仮審査の段階でリフォーム費用の組み込みも同時に相談しておくと、手続きの手間を1回にまとめられます。

住宅ローン借り換えを活用したリフォーム費用の調達方法（日建総社）

住宅ローン借り換え費用の一覧表と各銀行比較（FPバンク・FP監修）

アイリスオーヤマ リンサークリーナー コンパクトモデル 【テレビ放映商品】 染み抜き 布洗浄機 カーペットクリーナー 染み抜き 布洗浄機 温水対応 RNS-300